Woning verkopen met restschuld: uw mogelijkheden en aandachtspunten
Een woning verkopen met restschuld: wat zijn uw mogelijkheden?
Een woning verkopen terwijl de hypotheek hoger is dan de verwachte verkoopopbrengst kan spannend zijn. Als de verkoopprijs niet genoeg is om de hypotheek en eventuele verkoopkosten af te lossen, blijft er een bedrag over: de restschuld. Die schuld verdwijnt niet automatisch na de verkoop. Wel zijn er verschillende manieren om ermee om te gaan.
Wat is een restschuld?
Een restschuld ontstaat wanneer de netto-opbrengst van de verkoop lager is dan het bedrag dat u aan uw hypotheekverstrekker moet terugbetalen. De netto-opbrengst is de verkoopprijs min de kosten die bij de verkoop horen, zoals makelaarskosten en bepaalde afloskosten.
Voorbeeld: staat er nog € 300.000 open op uw hypotheek en levert de verkoop na aftrek van kosten € 280.000 op, dan kan een restschuld van ongeveer € 20.000 overblijven. Het exacte bedrag hangt af van uw hypotheekvoorwaarden en de afrekening bij verkoop.
Bespreek de verkoop vooraf met uw hypotheekverstrekker
Neem contact op met uw hypotheekverstrekker voordat u de woning verkoopt. Vraag om een actuele aflosnota en bespreek wat er gebeurt als de verkoopopbrengst niet voldoende is. De geldverstrekker kan aangeven welke mogelijkheden er zijn en of toestemming of aanvullende afspraken nodig zijn.
Verkoop de woning niet in de veronderstelling dat de hypotheekschuld automatisch wordt kwijtgescholden. Maak vooraf duidelijk hoe de resterende schuld wordt betaald of gefinancierd.
Welke mogelijkheden zijn er?
De restschuld betalen met eigen geld
Heeft u voldoende spaargeld of andere middelen, dan kunt u de restschuld mogelijk direct aflossen. Houd daarbij ook rekening met andere kosten en met een financiële buffer.
Een betalingsregeling afspreken
Als u de restschuld niet in één keer kunt betalen, kunt u met de hypotheekverstrekker bespreken of betaling in termijnen mogelijk is. De afspraken kunnen verschillen per geldverstrekker en persoonlijke situatie. Vraag altijd om een schriftelijke bevestiging van de voorwaarden.
De restschuld meefinancieren bij een volgende woning
Koopt u een andere woning, dan kan de geldverstrekker soms toestaan dat de restschuld wordt meegenomen in een nieuwe lening. Dit is niet vanzelfsprekend: uw inkomen, andere financiële verplichtingen, de waarde van de nieuwe woning en de hypotheekregels spelen mee. Laat vooraf berekenen of de maandlasten haalbaar zijn.
Een regeling via NHG onderzoeken
Heeft u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), vraag dan aan uw hypotheekverstrekker of een regeling voor de restschuld mogelijk is. Dat hangt onder meer af van de reden van de verkoop en de voorwaarden van NHG. Een restschuld wordt niet automatisch kwijtgescholden.
Wat betekent een restschuld voor de belasting?
De fiscale behandeling hangt onder andere af van het moment waarop de restschuld is ontstaan en van uw persoonlijke situatie. Voor bepaalde restschulden die zijn ontstaan in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017 kan onder voorwaarden tijdelijk renteaftrek gelden. Voor andere restschulden is de rente doorgaans niet aftrekbaar als eigenwoningrente.
Omdat overgangsregels en details verschil kunnen maken, is het verstandig de fiscale gevolgen te controleren bij de Belastingdienst of met een belastingadviseur. Ga er niet zonder advies van uit dat de rente aftrekbaar is.
Zo bereidt u de verkoop voor
- Vraag uw hypotheekverstrekker om een actuele aflosnota.
- Laat een realistische verkoopwaarde bepalen en breng de verwachte verkoopkosten in kaart.
- Bereken hoeveel geld er na de verkoop beschikbaar is om de hypotheek af te lossen.
- Bespreek vroegtijdig hoe een eventuele restschuld kan worden betaald of gefinancierd.
- Controleer de gevolgen voor uw maandlasten, belasting en eventuele volgende hypotheek.
- Leg afspraken met de geldverstrekker schriftelijk vast.
Laat de cijfers vooraf controleren
Een woning verkopen met restschuld vraagt om een goed overzicht van de verkoopopbrengst, hypotheekvoorwaarden en financieringsmogelijkheden. Door op tijd contact op te nemen met uw hypotheekverstrekker en waar nodig onafhankelijk financieel of fiscaal advies in te winnen, voorkomt u verrassingen bij de overdracht.
7 Tips voor het Verkopen van je Woning met Restschuld
- Bereken vooraf de verwachte restschuld, inclusief verkoopkosten.
- Vraag je hypotheekverstrekker om toestemming en bespreek je opties.
- Laat de woning waarderen en bepaal een realistische vraagprijs.
- Onderhandel over extra aflossing of een betalingsregeling.
- Controleer of je NHG hebt en vraag naar mogelijke kwijtschelding.
- Bespreek vóór verkoop hoe de restschuld wordt gefinancierd.
- Vraag zo nodig advies aan een hypotheekadviseur of belastingadviseur.
Bereken vooraf de verwachte restschuld, inclusief verkoopkosten.
Bereken vóór de verkoop hoeveel restschuld u waarschijnlijk overhoudt. Trek van de verwachte verkoopprijs eerst de openstaande hypotheek af en houd ook rekening met kosten, zoals makelaarskosten, notariskosten en eventuele kosten voor het vervroegd aflossen van uw hypotheek. Zo krijgt u een realistischer beeld van het bedrag dat u mogelijk zelf moet betalen en kunt u op tijd met uw hypotheekverstrekker bespreken welke oplossingen er zijn.
Vraag je hypotheekverstrekker om toestemming en bespreek je opties.
Neem voordat je de woning verkoopt contact op met je hypotheekverstrekker. Vraag of je toestemming nodig hebt voor de verkoop en bespreek wat er gebeurt als de opbrengst niet genoeg is om je hypotheek volledig af te lossen. Informeer naar mogelijke oplossingen, zoals de restschuld in één keer betalen, een betalingsregeling treffen of de schuld mogelijk meenemen in een nieuwe hypotheek. Zo weet je vooraf waar je aan toe bent en kun je de verkoop zorgvuldig voorbereiden.
Laat de woning waarderen en bepaal een realistische vraagprijs.
Laat uw woning taxeren of vraag een ervaren makelaar om een waardebepaling. Zo krijgt u een realistisch beeld van de verkoopopbrengst en kunt u een vraagprijs kiezen die past bij de huidige markt. Houd daarbij rekening met de resterende hypotheek en de verkoopkosten: die bepalen samen of er na de verkoop mogelijk een restschuld overblijft. Een realistische vraagprijs kan bovendien helpen om geïnteresseerde kopers aan te trekken en onnodige vertraging te voorkomen.
Onderhandel over extra aflossing of een betalingsregeling.
Bespreek met uw hypotheekverstrekker of u de restschuld geheel of gedeeltelijk extra kunt aflossen, bijvoorbeeld met spaargeld, of dat een betalingsregeling mogelijk is. Vraag welke voorwaarden gelden, hoe hoog de maandelijkse betalingen worden en of er rente of kosten bijkomen. Leg de afspraken altijd schriftelijk vast en controleer of de regeling past bij uw financiële situatie.
Controleer of je NHG hebt en vraag naar mogelijke kwijtschelding.
Controleer of uw hypotheek is afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en bespreek uw situatie met uw hypotheekverstrekker. Bij een restschuld kan NHG onder bepaalde voorwaarden mogelijk helpen, bijvoorbeeld met kwijtschelding. Dit gebeurt niet automatisch: de reden van verkoop en de actuele NHG-voorwaarden spelen mee. Vraag daarom tijdig welke regels voor u gelden en welke documenten u moet aanleveren.
Bespreek vóór verkoop hoe de restschuld wordt gefinancierd.
Bespreek vóór de verkoop met uw hypotheekverstrekker hoe u een mogelijke restschuld gaat financieren. Vraag om een actuele berekening van uw hypotheek en bespreek of u het tekort met eigen geld kunt betalen, in termijnen kunt aflossen of mogelijk kunt meenemen in een nieuwe hypotheek. Zo weet u vooraf welke afspraken en maandlasten u kunt verwachten en voorkomt u financiële verrassingen na de verkoop.
Vraag zo nodig advies aan een hypotheekadviseur of belastingadviseur.
Twijfelt u over de gevolgen van een restschuld of over de manier waarop u die kunt aflossen? Vraag dan advies aan een hypotheekadviseur of belastingadviseur. Die kan uw hypotheekvoorwaarden en financiële situatie bekijken, mogelijke oplossingen met u bespreken en uitleg geven over eventuele fiscale gevolgen. Zo kunt u beter geïnformeerd beslissen voordat u uw woning verkoopt.
